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泡沫破裂隐忧:烂尾楼再现海南

浏览次数:1306      日期:2010-10-14

21世纪经济报道 刘华 海口、浙江报道 2010-07-21 22:36:27
[健康平安网]核心提示:海南大学经济学院副院长李仁君认为,当地房地产市场处于量价齐跌的状况,岛外需求持续观望,前景不乐观。
海南楼市正在遭遇寒潮。
近日,海南金手指地产公司宣布,8折销售其在海口和兴隆开发的住宅项目。这是今年以来海南第一家降价20%的地产商。
据国家统计局公布的数据显示,上半年海南完成商品住宅投资184.99亿元,同比增长78.1%,销售增长121.7%。但6月份,海南房地产投资环比下降8.42%,商品住宅投资环比下降6.32%,商品房销售面积环比下降20.56%,商品房销售额环比下降29.18%。
这再次引发了各界对于海南房地产前景的担忧。
海南中行急售楼
一桩关于抵债烂尾楼资产的陈年老帐,引起了财政部、中国银行总行的高度关注。
7月13日,记者获得的一份权威部门书面材料称,“中行海南省分行在处置海南福地苑房地产开发公司金融不良资产时,违反资产处置操作规程,存在暗箱操作和国有资产流失的可能”。
据调查,2004年4月21日,海南中行向福地苑发放4500万元商业贷款,期限4年,用于“鸿联商务广场”建设。截至2009年底贷款余额4498.5万元,拖欠利息1762.4万元。
“鸿联商务广场”位于海口滨海大道123号,原为海南鸿联房地产公司开发,2004年转让给福地苑。截至2005年底福地苑已付款项总额的97%,但未完成工商登记过户。
2008年6月,海南中行拟将福地苑债权作价6200万元转让给海南太阳岛房地产有限公司,中总行同意减免全部表外利息1211.3万元。但因“鸿联商务广场”未过户到福地苑名下,重组未遂。直到2008年底才完成过户。
2009年6月,海南中行以法院强制执行超过2年未收回贷款款项为由,报经中总行核销了福地苑项下的贷款本金和利息,其中本金4498.5万元,拖欠利息为1446.1万元。随后,海南省高院执行局发布公开拍卖信息。
12月1日,海南中行与福地苑、海南义隆实业公司签订《债权债务重组合同书》,拟将福地苑债权作价6200万元转让给义隆公司。但此时,海南中行并未取消公开拍卖信息。
12月15日,海南泰达拍卖公司与浙江客户吴先生签定竞买意向并收取了保证金,当天被海南中行通知中止拍卖程序。一个月后,海南中行取得义隆公司2000万元的预付款。
据财政部海南特派办调查认定,上述操作存在超越权限减免息、处置程序不规范、筛选重组对象不透明、重组定价未按现实状况予以重估等四大问题。
该书面材料称,海南中行和福地苑、义隆公司债务重组合同,已经免除了福地苑项下的贷款利息1675.4万元(截至2009年7月20日)。根据《中国银行表外应收未收利息减免管理办法》第十四条规定,海南中行超过800万元的利息减免,应该报经中总行审批,但该债务重组合同涉及的利息减免未经履行审批手续。
又如,海南中行与义隆公司的债务重组合同签定于2009年12月1日,而重组方案到12月15日才获得海南中行资产委员会议通过。
“重组方案未经批准就实施重组并签定合同,处置程序明显违规。”该书面材料称。
“这个重组合同正在履行中,义隆公司现已交纳4600万元,还有尾款1600万元未付。”海南中行代理行长王一林在接受记者电话采访时称,该项目为已核销资产,海南中行在处置时不存在任何程序瑕疵。
王一林说,“总行6月12日专门派员来调查过,没有什么问题。”
烂尾楼烂了15年
烂尾楼现象,在海南并不鲜见。
180位农民工,在海口金滩路通华小区的2号楼安了“家”。和其他9栋装修完好的高楼相比,2号楼就像是一个魔盒,窗框上封着色彩班驳的麻袋和破布,外墙布满青苔,大量钢筋暴露在外,刺激着每位路人的视线。
从1995年大楼停工至今,当时39岁的包工头陈玉彪就一直住在这里。开发商跑了,陈玉彪没钱给工人发工资,差点被情绪失控的老乡们投到海里喂鱼。如今,儿子在烂尾楼里长大,孙子在烂尾楼里出生。而这座烂尾楼,正和老陈一样一天天老去。
老陈说,通华小区作为海口市安居工程,由香港通华房地产有限公司和海口市政府共同开发。他当时和上海宏志公司签订协议,负责2号楼的施工,共9层、1万余平方米。按行规,他累计垫资500万元建设该楼,并负担100多万元的工人工资。
1995年,通华公司老板丁铭曜在未经过项目验收的情况下,偷偷办理了房产证,把总共8栋楼抵押给建设银行海口住房城建支行。获得600余万元贷款后,丁铭曜携款消失。而2号楼被迫停工,成为一栋烂尾楼。
直到2004年,得知丁铭曜被抓,陈玉彪与上海宏志联合起诉通华公司,海口市中级法院判决通华公司向宏志公司支付工程欠款及损失650余万元。但因牵涉债权银行及其他关联方,该案没能顺利执行。

目前在政府协调下,涉及2号楼的各方已初步同意由陈玉彪先期还清通华公司对银行的贷款,然后自行处置这栋烂尾楼。
通华小区并非孤例。在海口黄金地段的滨海大道,一栋高达23层的建筑同样成为“烂尾楼”。这座名为“海口海景酒店”的项目总投资5.2亿元,前期为1992年报批的一栋6层建筑,但在完成桩基后停工。经过多次股权变更,最终建成了23层的半拉子工程。
海南省住建厅改革发展处处长史贵友说,上世纪九十年代海南楼市泡沫破裂后,房地产积压率净占全国的十分之一。从1999年起,中央政府给予海南专门优惠政策,还给予5亿元的财政补贴,海南省政府也免除相关税收10亿元。到2007年,海南烂尾楼基本绝迹。
但本报从海南浙江商会一负责人处获悉,海口仍有多栋楼盘在“沉睡”,例如海口琼州大道(琼山监狱对面)两栋烂尾楼、东环铁路桥下的一处大型“半拉子”、龙昆南路上的凯立大厦、新港路农贸市场对面的海洋大厦、滨海公园对面的银达大厦等。
“大家又都在海南疯狂投资房地产,我们真担心新仇添旧恨啊!”陈玉彪低沉的感叹道。
激辩海南楼市
对于海南房地产前景,各方观点不一。
“下半年海南房价将趋于理性,但没有烂尾风险。”搜狐焦点网杭州首席代表陈贤锋指出,“新国十条”出台后,海南楼市的投资性需求受到打击。而每年的5、6、7、8月份均为海南的购房淡季,本地购房者购买能力有限,因此造成了商品房成交量连续下降。
“再度复制去年年底那轮房价疯涨,已经不大可能。”北京浙江企业商会副会长陈俊说,目前海南投资回报还不如二线城市,房价上涨空间有限,投资海南楼市需要格外谨慎。
金江金外滩营销总监杜慧颖认为,在海南国际旅游岛建设正逐渐开篇之时,降价不可能成为市场的主旋律。“土地环节价格没有降下来,房价是不会降的。”她说。
近日,《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》起草组负责人、海南省旅游委副主任邓小刚公开表示,2010年至2020年海南省固定资产投资将达到3.52万亿元。而1988年至2009年,该省固定资产投资累计完成5797亿元,财收收入累计不到1300亿元。
过去20年间,海南省固定资产投资年均增长一成九,其中房地产业贡献近三成。去年和今年上半年,海南房地产投资分别同比增长四成四和七成九,今年的涨幅更位居全国第一。
邓小刚表示,海南要吸引投资需建立新的投融资平台,向境内外大企业和大财团招商引资。
但海南省委党校副校长廖逊坦言,在后金融危机时代,靠借债、卖地等方式筹资都不可行,海南应打好实业基础,培育内生发展动力。
“一边是政府官员预测房价将下跌,另一方面则是不少央企还在疯狂高价拿地。”海南大学经济学院副院长李仁君认为,当地房地产市场处于量价齐跌的状况,岛外需求持续观望,前景不乐观。
虽然很多人说目前海南房价疯涨,海南已经出现了泡沫,但也有人反驳此次不同于上世纪海南楼市泡沫,因为很多购房者是一次性付款,不会出现烂尾的风险。但也正因如此,一次性付款的受益者是开发商,却把风险扔给了购房者。
怎样避免可能的泡沫带给市场的伤害,已成为横亘在地方政府和开发商以及各利益集团面前的一道课题。本文来源:【21世纪网】