万达房地产之外的“明日帝国”

万达是中国最能将不同业务都做到第一的公司：全球最大的院线公司、全球最大的不动产公司、全球持有5星级酒店最多的业主……而且，从进入该行业到成为行业第一，万达集团所用时间都不超过15年。

即便有多项全球第一的业务，万达赖以起家的房地产业务仍是其目前最主要的收入来源。万达集团董事长王健林迫切地希望降低房地产业务的占比，他的目标是七年之后以商业地产为主的传统房地产业务收入降到50%以下。

万达接下来希望做到第一的业务是文化旅游产业。万达咄咄逼人的雄心确实在彰显，而与这些“霸业”相对应的，就是一笔笔惊人投入。仅万达今年的项目投资列资就超过2900亿元，而其2012年全年总收入也才1097亿元。

但投资额迅速膨胀的万达究竟能否复制商业地产领域的成功？

“卖房子”仍然是根本

王健林最近为房地产业做出悲观预言，认为房地产业的高速成长时期未来只有10年左右，15到20年之后，“这个市场就倒了”。

但对于想做百年企业的王健林来说，这个时间按显然不够长。王健林提出的目标是，2020年公司总收入6000亿元，文化旅游产业收入至少达到800亿元，房地产收入要降到50%以下。

对于并未正式上市的万达而言，它的成本账外界并不容易算出来。王健林也大方承认，一个500亿元的项目，土地等初期投资约50亿元，万达自有资金、银行贷款、商户回款等三方面构成整个投资的主要资金来源——也就是说，看上去天文数字般的投资，真正需要万达自掏腰包的占比并不多。

但有一笔账却是相对好算的。自2000年万达开始进入商业地产、2008年开始进入旅游地产以及文化地产以来，若干次转型过后，万达收入真正的核心支柱是什么？

万达公布的2013年上半年业绩报告显示，商业地产公司上半年收入567.2亿元，而另外三项支柱产业酒店、文化旅游、连锁百货总共收入也才只有百亿元出头（如果加上2012年收购的美国AMC的上半年收入13.43亿美元，则此三项产业的上半年总收入接近200亿元）。而上半年商管公司租金收入36.7亿元，由于地产收入一般主要来源于售卖和租金，因此万达上半年“卖房子”的收入极有可能达到530亿元。

而从具体的项目看，以万达文化旅游转型代表武汉中央文化区项目为例，其总建筑面积达340万平方米，其中住宅地产就占155万平方米，接近一半。从武汉市的土地交易网上可以看到，2010年万达此区域多次拿地的地面单价都在15000元/平方米-18000元/平方米左右。有武汉房地产业内人士告诉腾讯财经，2010年武汉市执行的基准地价，一级商业用地是12983元/平米，一级住宅用地5848元/平米，作为政府重点招商引资项目，万达拿地价格不可能这么高，极可能政府有税收以及补贴名义对没有特别优惠的拿地价格对万达进行补偿。而王健林本人在其他场合也提到过：“我们拿地的成本比所有企业都便宜很多，至少便宜一半，邀请我们和我们选择去的项目比例是3：1或者4：1。”

而即使是没有任何补贴与优惠，15000-18000元/平方米的地面单价再算上项目的容积率，万达武汉中央文化区内的建筑露面地价平均约3600元/平方米，而纯住宅项目的楼面地价可以达到约1600元/平方米。截至2013年12月18日，武汉中央文化区的住宅楼宇最新销售报价为 均价26000元/平方米，与本项目2011年08月23日第一次对外报出的19000元相比，28个月以来，销售价格累计上涨了7000元，涨幅为36.8%。而此时，中央文化区所在的武昌区所有在售住宅项目的销售均价为12,935.7元/平方米，武汉市所有在售住宅项目的销售均价只有9,031.4元/平方米。

此区域内还有8座共45万平方米建筑面积的写字楼项目，目前绝大多数已经销售告罄。仅以住宅和写字楼200万平方米，销售均价26000元/平米粗算，520亿元的销售额已经可以回收中央文化区项目全部500亿元的投资。

而据其他媒体报道，在万达同样已经开售的西双版纳国际度假区，销售物业的面积达到400万平方米，按照现在4500元/平方米的单价，也可以收回180亿元的投资。总投资200亿元的万达长白山旅游度假区，规划了400多万平方米的住宅，即便按照最初3000多元的单价，都可以收回超过120亿元的投资。“这还只是因为长白山项目刚开业，人们认识还不够，才卖3000多。”王健林说，5年8年后，也许能卖到七八千元，那卖完房子就把整个投资收回来了。

今年开工的几个万达城也同样依照此模式，4月底开工建设的哈尔滨万达城，文化旅游项目都还看不到，但是已经于8月10日盛大开盘。而6月18日开工的南昌万达城，现在也已经开启了精品商铺的全城认购。

尽管宣称要向文化旅游产业转型后，每个万达旅游文化城的投资量级已经由此前一个万达广场几十亿元上升到几百亿元，然而无论有多少新鲜的投资尝试，但保障现金流回笼的根本——“卖房子”是没有动摇的。当人们在说万达是打着文化旅游的旗号做房地产销售的事实时，王健林不无自豪的回应：“我其实是在用房地产养文化旅游。”

大象能否灵活转身

目前有着房地产销售现金回笼的保驾护航，万达对文化旅游进行投资探索，其实是相对容易的，艰难的挑战却在于当房地产销售占到总收入一半以下时，万达是否能成为所布局的其他行业的真正玩家？

即如武汉中央文化区两个文化旅游项目汉秀剧场和科技电影院投资达到60亿元，但王健林对其投资回报是很有信心的，他对腾讯财经表示：“比如说投一个电影院35亿，非常高，但我们是经过反复的保守计算，就算收入5个亿，其成本也就是1个亿，主要就是耗电以及一些简单的管理或者税金成本，10年之内能够还本付息。而国外已有的模式可以给我们参考，大概估算一下一天能接待多少，再乘以一个保险系数，这是有一个测算的，再把成本控制得非常严格。这个模式是经过测算的，不然的话也不敢投资。“

真正的实际经营效果还有待明年汉秀剧场真正开幕后才能验证。即使影院剧场这类项目的经营要求相对简单。但在零售业态上，万达的转型就摔过大跟头。万达自营的万千百货被业内人士说是常年亏损、从未真正盈利。万达在2011年时已将万千百货的名字换掉，全部整改成万达百货。迄今，万达仍然在零售地产的运营上不断探索。

去年三季度，万达广场决定调整二楼业态，减少服饰类业态、增加生活服务类业态，并在今年开业的大连高新和宜兴两个万达广场进行试点，今年四季度以后开业的万达广场二楼全面取消服饰业态，力争不招零售业态，2015年前把已开业的72个广场二楼业态调整完。

而据赢商网称，万达已经在武汉中央文化区开业的奢侈品购物中心里，此前已签好约的LV、Prada和Chanel品牌仍未见入驻。在中国奢侈品市场增速放缓，各奢侈品牌对门店扩张进入调整期时，万达的预期与品牌的实情恐怕出现了沟壑。

有业内分析人士对腾讯财经称：“万达就是靠卖房子，你看它其他所谓转型的业务有哪项是真正做好的？”这个说法可能有失偏颇，电影院万达至少经营得还不错。但对于其它各项业务，由于缺乏公开的财报数据，孰亏孰赢还真不好说。

目前，万达在建或开业的文化旅游项目已有武汉中央文化区、长白山旅游国际度假村、西双版纳国际度假村、哈尔滨文化旅游城、南昌文化旅游城，刚与当地政府签约的还有桂林文化旅游城。为此，万达也已收购3家旅行设为其补充客源。在院线之外，万达的影视制作公司现在每年都要保持8部影片和10部电视剧的投资量，质量先不论，但至少要先成为一个有诚意的玩家。

在万达身上，汇聚的那些全球第一的光环，让人仿佛看到一个重合了迪士尼、环球影城、西蒙地产那些世纪企业的重合影子。而万达本身，即使以房地产本业而言，也只有25年历史，还非常年轻。这是一个在世界图景中罕见的企业成长路径，但却在中国特色下成就了。但无论现在的多产业布局看上去有多么欣欣向荣，然而隔行如隔山的老训诫还是应在万达耳边时时敲警钟。

真正的转型成功还需要真功夫磨练，所剩15-20年的地产繁荣期，对于其他产业才刚刚入门的万达来说，时间并不算太多。（腾讯财经黄媛 发自北京）